Quando você pensa em construir com a máxima segurança e o mínimo de problemas, o arquiteto deve entrar na sua vida muito antes da aprovação do projeto na prefeitura. O ideal é a que a consulta ao arquiteto aconteça antes mesmo da compra do terreno.
Você não imagina por que? Então veja abaixo os sete principais pontos que você deve observar na compra do terreno e tente imaginar como um profissional pode te ajudar a economizar problemas e dinheiro:
01 Topografia:
Na sua busca, você encontrará terrenos planos, em declive e em aclive.
Terreno Plano: É o mais fácil de trabalhar e não exige custos de terraplenagem ou contenções, porém, geralmente é um terreno de custo naturalmente mais elevado do que os demais. É ideal para quem pretende ter uma casa térrea, sem escadas.
Terreno em Declive: É o terreno que tem os fundos abaixo do nível da rua. Se a declividade for forte, vai exigir cortes, aterros e contenções. Se você não tem problemas com degraus, o projeto poderá acompanhar a declividade do terreno e, além de possibilitar belos projetos, você terá uma otimização da terraplenagem e do sistema estrutural. Atenção para a posição da rede pública de esgoto: com a casa posicionada abaixo do nível da rua, esse pode ser um complicador.
Implantação otimizada em declive / aclive
Terreno em Aclive: É o terreno que tem os fundos acima do nível da rua. Assim como o terreno em declive, quanto mais acidentado for o terreno, maiores os gastos com movimentação de terra e contenções. Se houverem edificações construídas em terreno confrontante imediatamente acima, é importante verificar a estabilidade das contenções e as condições de drenagem de águas pluviais desse terreno. Os terrenos em aclive suave são os que eu mais gosto para projetos de casas.
Uma coisa importante para os terrenos em declive e em aclive é observar se ele não está no caminho da drenagem natural das águas pluviais, principalmente já houver algum sinal de voçorocamento. A arquitetura e a engenharia encontram solução técnica para praticamente tudo, porém, para alguns problemas, o custo da solução inviabiliza o empreendimento.
Voçorocamento
02 Formato e Dimensões do Terreno
Neste item, é importante que você tenha noção do espaço ocupado pelo que você quer construir, para ter certeza de que tudo o que você planeja para a sua obra irá caber dentro do terreno. Um terreno muito pequeno pode ser um complicador para qualquer projeto, principalmente se ele for muito estreito. Por outro lado, um terreno muito grande pode significar um gasto desnecessário.
Sobre o formato do terreno, usando os retangulares como referência, com exceção do caso em que você queira construir algo realmente comprido, como uma pista de salto em distância ou, quem sabe, um sambódromo 
, evite os terrenos muito estreitos. Um terreno medindo 20x50m geralmente é mais interessante do que um de 10x100m.
03 Vegetação
Se a área estiver coberta por mato alto, o melhor é solicitar que seja limpo para que se possa caminhar por todo o terreno e verificar as características do solo, assim como identificar possíveis buracos, erosões, nascentes, grotas, etc.
Quanto às árvores, verifique se haverá necessidade de corte de espécies nativas, o que exige licenças específicas. Se houver mata nativa, é importantíssimo verificar se o terreno não está numa área de reserva.
04 Zoneamento
Tendo ideia do que se quer construir, é preciso saber se o plano diretor municipal permite que você materialize seus planos no terreno em vista. Cada cidade tem a sua própria lei de zoneamento e uso do solo e elas variam muito de um município para outro. Essas, são leis que determinam o que pode, ou não, ser construído e, ainda, estabelecem parâmetros construtivos como afastamentos, gabarito (altura máxima da construção), taxa de ocupação do terreno, índice de permeabilidade do solo, etc.
Essas informações são fornecidas pelas prefeituras e muitas delas disponibilizam o plano diretor no seu respectivo site.
→ Dica importante: Atenção para os terrenos de esquina, principalmente se ele for pequeno, pois provavelmente a edificação deverá respeitar o afastamento em relação às duas ruas.
Também é extremamente importante verificar se o terreno não está dentro de uma área non aedificandi (área onde não se pode edificar). Geralmente são áreas de preservação permanente que podem ser faixas marginais a rios, áreas acima de determinada cota, faixas de domínio, áreas de entorno de parques ambientais ou reservas biológicas, áreas de preservação florestal, etc.
Muita atenção para nascentes ou cursos d’água dentro do terreno, pois a existência deles implica automaticamente na existência de faixas de preservação permanente dentro do terreno.
Se o lote for em condomínio, há de se verificar ainda as regras para edificações do próprio condomínio. Geralmente eles estabelecem suas próprias restrições e, inclusive, exigem que o cada projeto passe por uma aprovação interna.
05 Infraestrutura Urbana
Verifique se o terreno que você almeja é servido por redes de abastecimento de água, esgotamento sanitário, drenagem e energia elétrica. Isso é básico, mas muita gente esquece de conferir na hora que vai visitar o local.
06 Posição em Relação ao Sol
A maior parte dos problemas relacionados à posição do terreno em relação ao sol são resolvidos no projeto de arquitetura, logo eu não acho a posição do terreno muito preocupante exceto quando:
- Há um prédio ou outra edificação mais alta que projete sombra por longos períodos no terreno.
- Há terrenos vazios próximos onde poderão ser construídos prédios altos que projetarão sombra no terreno.
07 Documentação
Tenha certeza de que o terreno está com os impostos em dia e a documentação regularizada.
O terreno deve estar averbado no nome de quem o está vendendo. Além disso, a certidão de propriedade atualizada, com negativa de ônus e alienações, emitida pelo cartório de registros de imóveis, te dará a certeza de que a situação do terreno está regular. Além disso, vale solicitar certidões de ações dos distribuidores cíveis, de execuções fiscais, de protesto e de ações federais do atual proprietário e de seu cônjuge.
Se o vendedor for pessoa jurídica, também é preciso solicitar a certidão negativa de débitos do INSS.
Enfim, são muitos detalhes que podem acabar confundindo ou sendo esquecidos por quem não está habituado com o assunto. Então, não hesite em consultar um profissional antes de fechar a compra.
