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A renda com aluguel está perdendo feio para a inflação. Dados da pesquisa mensal do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi SP), divulgados em primeira mão pelo Valor, estão repletos de más notícias para os investidores em locação no mercado imobiliário residencial. O levantamento mostra variação mensal zero na média de preços de novos contratos na capital paulista em maio, repetindo o resultado do mês anterior.

Os aluguéis novos em São Paulo registraram no mês passado a menor variação em dez anos, ou seja, de toda a série histórica do Secovi SP, tanto no acumulado do ano, quanto em 12 meses. “Não tem nada, nenhum fator de mercado, que tenhamos detectado que faça com que os valores de aluguéis voltem a subir”, afirma Mark Turnbull, diretor de gestão patrimonial e locação da entidade. Conforme o especialista, o cenário só deve mudar em 2016. “O quadro pode se reverter apenas daqui a um ano ou mais.”

A pesquisa do Secovi SP mostra que, em termos anualizados, os preços cobrados de aluguéis novos subiram apenas 0,60% nos cinco primeiros meses de 2015, variação quase três vezes menor da verificada no mesmo intervalo de 2014. O 0,60% de alta nominal e ainda em uma queda real de 3,04% diante de uma inflação de 3,64% medida pelo IGP-M no período. O recuo é ainda maior, de 4,74%, se o indicador for o IPCA.

Em 12 meses, o índice de locação do Secovi SP acumula alta de 0,90% em maio, ante uma inflação pelo IPCA de 8,47%, o que implica em uma perda real de 7,57%. Se o indicador for o IGP-M, com alta de 4,1% no período, a queda alcança 3,26%. A pesquisa revela que desde agosto do ano passado a média dos aluguéis novos tem perdido da inflação.

O levantamento revela também que em algumas regiões da capital paulista, como os bairros de Pinheiros e Vila Mariana, os preços praticados voltaram à média de 2012. “A tendência da locação é paulatinamente continuar se ajustando à situação do país”, afirma Turnbull.

Outro indicador do mercado o índice FipeZap Locação segue na mesma toada. De abrangência mais ampla com pesquisa em nove cidades, o índice segue a variação de preços anunciados pela internet e não dos praticados efetivamente, como o Secovi. No acumulado de 12 meses até maio, o FipeZap Locação registra perda real, quando descontada a inflação, de 7,6% no valor médio dos preços pedidos para a locação.

No ano, com alta nominal de 0,84% em cinco meses, o índice mostra uma queda real nos preços médios anunciados de 4,5%, quando descontado o IPCA do período, e de 2,8%, se for considerada a inflação medida pelo IGP-M. São resultados muito próximos aos obtidos pelo Secovi em São Paulo, de recuos reais de 4,74% e 3,04%.

Apesar da queda real dos preços médios, o retorno do aluguel sobre o valor por metro quadrado, o chamado “yield”, tem se mantido estável desde outubro de 2014, no patamar de 0,40%, segundo dados do FipeZap Locação. Embora “congelado”, o yield encontra- se no menor nível em sete anos.

Essa resistência a uma queda maior se deve aos recuos registrados pelos preços de venda anunciados, que apresentaram perda real de 4,14% em 2015 até maio, quando descontado o IPCA do período, segundo o índice FipeZap Aplicado, que mede a variação dos valores pedidos para comercialização de imóveis em 20 cidades brasileiras.

“Até o fim do ano a tendência é de piora do cenário econômico e o mercado imobiliário encabeça os setores que mais vão sofrer com isso”, avalia o presidente da Zap Imóveis, Eduardo Schaeffer, responsável pelos índices FipeZap. Segundo o executivo, as taxas tanto de valores de venda quanto de retorno com os aluguéis devem se retrair ainda mais, dentro de um cenário de aumento de desemprego, inflação alta, juros em elevação, perda do poder aquisitivo e restrição de crédito para aquisição de imóveis, com menos recursos disponíveis para empréstimos e maiores exigências das instituições financeiras.

Segundo Schaeffer, até o fim do ano, se o quadro projetado se confirmar, a vacância tende a aumentar e os preços de aluguéis podem cair mais, o que empurraria o yield para abaixo do atual patamar. No entanto, a taxa de retorno pode estar se aproximando de um piso, analisa o presidente da Zap Imóveis. “O yield da locação pode cair um pouco mais, principalmente nesse segundo semestre, mas não dá para cair muito porque desequilibra todo o mercado”, afirma.

De acordo com os dados do FipeZap Locação, em 12 meses até maio, o retorno com a renda alcançou 4,88%. Se for considerada a alta média de 4,91% do preço do metro quadrado no mesmo período, conforme o FipeZap Ampliado, a rentabilidade total bruta do investimento do imóvel para renda teria alcançado 9,79%. O resultado representa apenas 84% do Certificado de Depósitos Interfinanceiros (CDI), que, no mesmo intervalo, acumulou ganho de 11,6%.

O retorno anualizado para a locação de 4,8% em maio ainda é menos do que deve render a caderneta de poupança, com rentabilidade líquida projetada em 12 meses em torno de 7%. É preciso ressaltar também que, enquanto a taxa de juros de um dia (DI) segue crescente, com valor anualizado de quase 14%, o yield do aluguel e o valor por metro quadrado, segundo projeções da FipeZap, podem ainda não ter atingido o fundo do poço, ou seja, seguem em tendência de queda até o fim do ano. “Com os juros no patamar que estão, qualquer investimento em renda fixa está mais atraente, na média, que o imóvel hoje”, diz Schaeffer.

Fonte: ABECIP