Em tempos de crise, para quem está pensando em investir, está com a renda comprometida com pagamento de dívidas, ou, até mesmo, desistiu de pagá-las – por conta dos juros altíssimos do cartão de crédito ou cheque especial, por exemplo – uma modalidade de crédito pouco divulgada pelas instituições financeiras, o Home Equity, é uma opção bastante atrativa. Como os juros da operação são bem menores que os financiamentos tradicionais, ela se destaca, ainda, pelos maiores prazos. A linha de crédito é comum em países desenvolvidos como os Estados Unidos, e, no Brasil, é voltada apenas para pessoas físicas.

Também conhecido como “empréstimo com garantia imobiliária”, o Home Equity é uma linha de crédito para quem já possui um imóvel próprio quitado, que é utilizado como garantia do empréstimo. Além das menores taxas do mercado, o tomador do dinheiro pode utilizá-lo para qualquer finalidade. “Essa modalidade de crédito está sendo muito usada para pagar dívidas mais caras, alongar o prazo de financiamento e ficar com uma parcela menor, que cabe melhor no bolso”, destacou a economista Cláudia Martinez.

Ela, que é especializada em crédito imobiliário e diretora comercial do Banco Máxima, informa que está muito frequente a procura de pessoas por essa operação, principalmente, aquelas que se atrapalharam nas contas. “A pessoa nessa situação (de alto endividamento) tem a oportunidade de trocar suas dívidas, com um maior prazo e juros menores”, observou.

Vantagens – Diferentemente de financiamento imobiliário – cujo fim é financiar imóvel, ou seja, o dinheiro da operação é, necessariamente, para compra de bens imóveis, com outro perfil de cliente -, no Home Equity, o interessado, que tem um imóvel próprio e mora nesse imóvel, pode colocá-lo como garantia – sendo que ele fica sob alienação fiduciária até a quitação do empréstimo. “Então, com esse dinheiro, a pessoa pode fazer o que quiser – saldar dívidas, pagar faculdade, viajar, enfim, o que quiser”, pontua Cláudia. “O financiamento imobiliário não é um empréstimo, já que o banco vai analisar o imóvel que a pessoa quer comprar, qual o valor de mercado e a capacidade de renda para a compra desse imóvel. O dinheiro dessa compra vai para a construtora, e a pessoa fica devendo ao banco”, explica a especialista.

A economia do Home Equity, em relação ao financiamento, é muito grande. “A média das taxas de juros de financiamentos, segundo o Banco Central, é de 7% ao mês, enquanto que no cheque especial, ultrapassam os 200% ao ano, e no cartão de crédito chega aos 400%. O crédito pessoal pré-aprovado, por exemplo, chega a 80% ou 100% ao ano. Dessas modalidades tradicionais, apenas o crédito consignado é a mais barata, mas, mesmo assim, (a taxa de juros cobrada) é quase o dobro do crédito com garantia imobiliária. Essa modalidade (empréstimo com garantia imobiliária) encontra-se, hoje, com uma taxa composta do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) mais 1,25% a 1,35%, que é o mercado”, detalhou Martinez. “É um valor muito diferente e muito mais barato que qualquer outra modalidade de crédito pessoal”, enfatizou.

O valor mínimo da operação varia de banco para banco, mas, normalmente, é de R$ 30 mil, conforme a especialista. Ela explica que como o custo da operação envolve cartório, não é uma operação de valor pequeno, embora seja frequente o cliente que tem um imóvel que vale R$ 2 milhões, por exemplo, querer um empréstimo de R$ 250 mil ou R$ 400 mil. “Ele dá um imóvel que vale muito mais, mas a necessidade de crédito dele é menor. Isso é possível fazer”, destacou Martinez.

Desinteresse – A economista observa que os maiores bancos não focam nessa linha de crédito por não serem interessantes para as instituições, por conta da baixa lucratividade. “Os bancos grandes – que detêm 80% do mercado -, não têm muito interesse e foco em divulgar esse produto, porque ele concorre com outros créditos que eles têm, muito mais caros e que dão mais créditos para os bancos. Muitos deles têm essa linha e, se a pessoa procurar, ela vai conseguir ter acesso a essa informação, mas são poucos bancos que dão foco a esse produto”, aponta a especialista.

 A legislação garante ao banco que, em caso de não pagamento do empréstimo, ele pode tomar o imóvel da pessoa inadimplente e colocá-lo em leilão, e a pessoa recebe a diferença do valor, descontado o saldo devedor. Apesar disso, “nenhum banco quer que a pessoa deixe de pagar ou que perca seu imóvel, pelo contrário. A operação é feita da forma mais racional e segura possível, para que ela tenha renda e capacidade de pagamento”, finalizou a diretora do Banco Máxima.

Requisitos exigidos pelas instituições – Colocar o imóvel próprio como garantia requer muita responsabilidade. Graças aos juros baixos, o home equity pode ser uma estratégia de crédito, mas o interessado deve ter cautela, pois, caso não honre o pagamento, perderá seu imóvel. Antes de contratar, é importante analisar as taxas e o montante oferecido pelos bancos. Quanto menor o Custo Efetivo Total (CET), menor o custo.

Nossa reportagem consultou algumas instituições financeiras que disponibilizam essa linha de crédito e alguns requisitos e condições específicas de cada uma. No caso da Caixa, são aceitos, como garantia da operação, imóvel residencial, comercial, terreno urbano, além de imóvel rural. O empréstimo pode chegar a até 60% do valor de avaliação do imóvel e o valor mínimo para concessão do crédito é de R$ 20 mil. As taxas são a partir de 1,27% ao mês (a.m.) + TR, com prazo máximo de 240 meses (20 anos). Só no Ceará, a Caixa efetuou 30.708 contratações desse tipo.

No Banco do Brasil, as taxas variam entre 1,75% a.m. a 2,20% a.m. Para contratar é preciso ter renda mínima de R$ 4 mil, e o teto máximo de concessão é de R$ 10 milhões, com prazo até 180 meses. O Bradesco informou, por sua vez, que é necessário ser correntista para contratação. As taxas podem ser pré ou pós-fixadas, e dependem do relacionamento do cliente com o banco. O prazo do empréstimo é de até 120 meses, com carência de até 59 dias para o pagamento da primeira parcela, podendo ser usado imóvel de terceiros. Já no caso dos bancos Citi e Pan, as taxas partem de 1,16% + IGP-M ao mês, com prazos de 240 meses. Por fim, no Banco Máxima, os juros costumam ficar na faixa entre o IGP-M mais 1,30% até 1,40% a.m..